Штабквартирный вопрос РЖД. Железнодорожников вынуждают переехать в «Москву-Сити»
Отложенный переезд РЖД в собственную штаб-квартиру и смена адреса на башню в «Москве-Сити» продолжает будоражить аудиторию. Два вопроса: «зачем в Сити» и «кому это выгодно» — муссируются в столичной бизнес-среде. Понятно, что инициаторами сомнительной сделки с арендой башни стали не железнодорожники, которые предпочли бы построить себе дом по собственному проекту. Мы уже подробно рассказали о том, почему эта идея ценой 7 миллиардов в год кажется нам (и самим работникам холдинга) странной с экономической точки зрения. Теперь же предлагаем читателям задуматься о том, что будет с самой территорией бывшего Рижского грузового двора, какие хищники могут претендовать на обширную территорию с потрясающим расположением?
Невероятное изящество комбинации заставляет думать, что потенциально прибыльную локацию у монополии могли, говоря на языке 90-х, «отжать».
При этом наши собеседники, близкие к монополии, сообщили: проект отнюдь не отменён.
А лишь заморожен до того момента, когда будут улажены все кадровые вопросы и назначены новые кураторы строительства собственного офиса со стороны РЖД. А вот о сроках принятия необходимых для этого решений ничего не известно.
Однако косвенным подтверждением актуальности проекта головного офиса монополии на Рижской стала статья, которая вышла в начале апреля на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы. В ней упоминается проект застройки Рижского грузового двора. Причём так, будто сообщений о грядущей аренде башни в «Москве-Сити» и не было вовсе.
«При организации ТПУ предусмотрена торговая галерея на месте универмага «Крестовский». За Рижским вокзалом, на месте Рижского грузового двора, вырастет комплекс «РЖД-Сити» с офисами и жильём», — говорится в материале на stroi.mos.ru.
Напомним, что РЖД являются обладателем прав на земельный участок, на месте которого располагался грузовой двор, сроком на 49 лет. Как рассказали vgudok.com авторы одного из Telegram-каналов, посвящённых недвижимости, РЖД могут участвовать в проекте на Рижской и без строительства собственного офиса.
«Монополия может заключить партнёрство с рядом крупных застройщиков, которые выступят в проекте fee-девелоперами. Что это означает? Девелоперы строят объекты, продают их, а вырученная сумма распределяется между сторонами такого партнёрства в той пропорции, которая прописывается в соглашении по fee-девелопменту.
Выгодно ли это монополии? Конечно, выгодно!
Так как госкомпания получает денежные поступления от такого проекта и при этом ей не надо заниматься самой стройкой (это сделают девелоперы-партнёры). Более того, часть площадей, которые могут быть построены на месте Рижского грузового двора, РЖД может оставить у себя. Например, некоторый пул квартир, которые будут строиться в этой локации для того, чтобы часть из них передать своим сотрудникам, например, по программе внутреннего поощрения специалистов.
Однако важно сказать, что в текущих условиях кризиса на рынке недвижимости соглашение по fee-девелопменту будет сложно подписать. При падающих продажах жилья и сложности заполняемости объектов коммерческой недвижимости (тех же торговых центров) в моменте едва ли застройщики, которые сейчас с трудом распродают квартиры по своим проектам, захотят участвовать в проекте по застройке Рижского грузового двора.
Но при стабилизации ситуации в экономике и при возобновлении спроса на недвижимость, почему бы и не запустить такой проект?» — считают опрошенные Vgudok эксперты.
Звучит убедительно. Правда, на фоне новостей об очередной докапитализации РЖД кажется не совсем целесообразным вкладывать больше 70 млрд сейчас, чтобы получить прибыль от продажи офисов в отдалённой перспективе.
К тому же собеседники редакции, близкие к РЖД, призывают не забывать, что речь идёт о железнодорожной госкомпании. Проект строительства коммерческой и жилой недвижимости на Рижской не входит в спектр интересов РЖД, если он не нацелен на создание для неё офисного кластера. То есть актив, лишаясь очень важной для монополии составляющей, автоматически становится для неё непрофильным.
«Насколько мне известно, само решение об аренде офиса принадлежит отнюдь не РЖД. Они и так тратят миллиарды на содержание своих офисов, а отдавать ещё больше по арендным платежам в годы всеобщей экономии — не самый рациональный вариант.
Тут, скорее, надо задавать вопросы стройкомплексу Москвы или даже Минстрою России.
Например, о том, что будут возводить на месте Рижского грузового двора? Жилую недвижимость? Тогда каким боком к проекту будет иметь отношение РЖД? И что скажут в Правительстве о таком крупной непрофильном активе РЖД? Требование к госкомпаниям «сбрасывать балласт» в виде непрофильных активов, кажется, никто не отменял», — задаётся риторическими вопросами источник редакции vgudok.com в РЖД.
Ответов на эти самые вопросы ни у наших инсайдеров из числа сотрудников железнодорожной монополии, ни у экспертов ЖД-рынка, ни у опрошенных нами девелоперов нет.
Пока что проект новой штаб-квартиры РЖД застыл в виде то ли песочного замка, то ли карточного домика.
И та и другая конструкция выглядят более чем красиво, однако для жизни непригодны.
Создаётся впечатление, что некие лоббисты решили проблемы «подшефных» застройщиков одним махом. Однако штаб-квартира железнодорожной монополии на 18 тысяч человек — это не молокозавод под Саранском. Так что общественность просит предъявить аргументы «за» аренду, а не беспомощно констатировать факты.
Больше лёгкого чтива для тяжёлых будней ищите в нашем разделе LIGHT и в Telegram-канале @Vgudok
Оксана Войцеховская