Отдам землю в хорошие руки. РЖД продали очередной актив – территорию бывшего отраслевого завода. Недорого
Новость о том, что РЖД продало на аукционе часть своего имущества, включая территорию, бывшего литейно-механического завода на юго-востоке столицы, воспринята отраслью как позитивная. Компания избавляется от непрофильных активов. Однако вопрос, почему этот «балласт» железнодорожники продали по той цене, по которой он ушел, остаётся открытым.
Всё имущество ЛЛМЗ, включая 60 га столичной земли, за 4,8 млрд рублей выкупила на аукционных торгах группа «ПИК» - крупнейший отечественный девелопер жилой недвижимости, работающий в восьми российских регионах. То есть получилась «круглая цифра» в 80 млн руб за 1 га.
Генеральный директор «Гео Девелопмент» Максим Лещев считает, что рассчитывать на продажу территории ЛЛМЗ за 9 млрд рублей или 150 млн руб. за 1 га можно было только при возможности застроить все 60 га территории. Но что любопытно: в первом аукционе, на котором свои 0,23 га выставлял сам ЛЛМЗ, люблинская земля ушла из расчета 300 млн руб. за 1 га.
Это говорит о том, что собственно «строительная» земля столько и стоит. Соответственно, коэффициент жилой застройки, исходя из цены сделки, предполагается в 27%. Специалисты считают, что в такой зоне коэффициент застройки может составлять около 50% с учетом необходимости создания жилой инфраструктуры (детских садов, школы), дорог и парковочных мест.
То есть все равно цена сделки представляется заниженной. На ее формирование оказывает влияние и объем покупаемой земли, и общая ситуация на рынке недвижимости, которая далека от идеальной для застройщика. После банкротства БИН-банка, родственные ему «Интеко» и «А-101», вряд ли могли обострить конкуренцию в борьбе за земли ОАО «РЖД». Вполне вероятно, монополия продавала актив, заранее зная покупателя, без особого спора между интересантами.
Однако отметим, что даже если речь идет о колебаниях в 5-10%, то в «живых» деньгах это суммы в 300-500 млн рублей, которые вряд ли можно назвать незначительными.
Как сообщают в СМИ, лот был выставлен о стартовой цене в 4,06 млрд рублей. Оператором торгов выступил Российский аукционный дом (РАД). Со ссылкой на РЖД, нас информируют, что оценку земли проводил независимый оценщик. Эксперты считают, что, если бы РЖД вошли в проект как соинвестор, то выручка составила бы 30-35 млрд. в течение 10 лет.
Работники завода безуспешно пытались привлечь внимание к бедственному положению своего «кормильца».
Интересно, что РАД четыре года назад уже проводил торги имуществом ЛЛМЗ, причем интерес к аукциону проявили шесть участников. Стартовая цена части промплощадки общей площадью 179 кв. м с земельным наделом в 0,23 га была заявлена в размере 34,331 млн рублей. В ходе английского аукциона был сделан 71 шаг на повышение, каждый в объеме 500 тыс. И лот ушел за 69,3 млн рублей, превысив стартовую цену на 35 млн. рублей.
Люблинский литейно-механический завод (ЛЛМЗ) был основан на месте бывших ж/д мастерских еще в 1933 году и занимался изготовлением запасных частей для железнодорожных нужд. В начале последнего десятилетия прошлого века столичное предприятие оказалось в сложном финансовом положении. Из-за высокой себестоимости продукции оно стало неконкурентоспособным, а с 2012 года - убыточным.
В 2013-м завод перестал выпускать колесные пары и последней его продукцией остались ремкомплекты для тепловозных дизелей еще советского производства. Весной того же года на первомайской демонстрации в столице работники завода безуспешно пытались привлечь внимание общественности города к бедственному положению своего «кормильца». «Завод сокращают, продают, всё посдавали в аренду. Там Китай, кого только нет. И шьют и варят и пекут, а рабочих (завода) сокращают», - жаловались труженники предприятия.
И действительно, как сообщалось, летом 2014 года производственные мощности предприятия были сданы в аренду 117 индивидуальным предпринимателям и организациям малого бизнеса, а всего на территории ЛЛМЗ трудилось 1300 человек из персонала арендаторов. Между тем агония завода уже началась: обновление тепловозного парка РЖД лишило предприятие последней сбытовой ниши.
Однако и этим планам было не суждено сбыться, и монополия решила обратить мёртвый актив в «ржавом поясе Москвы» себе во благо.
В ноябре 2014 году завод был окончательно закрыт. Тогда же, в рамках проводимого ОАО «РЖД» совместно с московскими властями сокращения количества товарных дворов было решено на территории завода построить терминально-логистический центр, который должен был сдан в эксплуатацию к 2020 году. Однако и этим планам было не суждено сбыться, и монополия решила обратить свой мертвый актив в «ржавом поясе Москвы» (так называют девелоперы территории бывших столичных заводов) себе во благо.
ОАО «РЖД» является собственником крупных земельных активов во всех городах-миллионника. Сейчас стоимость этих активов даже трудно оценить. Однако каждый конкретный случай вызывает вопросы о степени рациональности сделки.
Александр Рубцов